不動産投資信託の収益力を評価する指標。一般的に不動産からの経常的な賃貸事業に関する当期利益に減価償却費を加えたものを指します。FundsfromOperationの略。

社債発行や借入れなどの負債金額を資産金額で割った負債比率。算出方法の定義はない。LoantoValueの略。

一般的に不動産投信の資産評価額から負債額を引いた額。算出方法の定義はない。

会計上の総資産と負債を利用して算出される純資産額を指す場合、減価償却の影響を反映した会計上の総資産でなく、市場の評価を反映した鑑定評価額を使う場合やアナリストによる資産評価額を使う場合などの方法があります。NetAssetValueの略。

不動産ファンドや投資家のために、投資効率の向上を常に図るアドバイザリー業務。

投資運用方針・計画の立案や実施、プロパティ・マネジメント会社などを使った物件管理やテナントリーシング、資金調達や会計業務などを行なう。

不動産会社がオーナーから賃貸物件を一括して借上げ、テナントの募集から管理、集金、更新まで全てを貸主として行なうシステム。

同意語：サブリース

投資証券の名義書換事務や発行事務などを行なう会社。証券会社や信託銀行が行なうことが多い。

投資した元本から得られる収益をさす。不動産の場合は、毎月の賃料収入が代表的な例。

関連用語：キャピタルゲイン

インフレによって保有資産の相対的価値が減少するリスクを回避することをさす。

インフレが進むと、物価が上昇し不動産価格や賃料も上昇していきます。しかし、相対的に貨幣価値が低下します。そのため、インフレ時に値段が上昇する不動産や貴金属を保有することで資産の相対的な減少を防ぎます。

株式も、発行体が保有する不動産などの資産が上昇することにより、間接的に値段が上昇することから、株式を保有することによってインフレヘッジを行うことができると考え方もあります。

建物に関する診断レポートをさす。建物状況評価報告書、建物診断報告書などともよばれる。

建物・設備の物理的な劣化状況、今後必要となる機能を維持するための修繕費用等の見積もり、支出等の計画、周辺環境、再調達価格等で構成される。

投資法人の会計監査を行う人あるいは会社のこと。投資法人の会計を調査し、執行役員などの不正な行為を発見したときには、監査役員への報告を行うなどの業務を行う機関。

投資法人は投信法によって資産の運用に関する行為のほか、資産の保管や一般事務等についても外部の専門家への委託を義務付けられています。

投資法人の一口当たり利益を増やすために、新規物件の取得などにより資産規模の拡大に求めること。

対義語：内部成長

株価収益率とは、投資証券の価格を一口当たりの利益で割った比率をさします。

執行役員の業務執行を監督する役員のこと。執行役員や運用会社、資産保管会社などに対して、運用業務や財産の状況に関する報告を求めたり、必要な調査を行うことができます。監査役員は投資主総会において選任される。

投資証券を持つ投資主の権利の一つであり、投資主総会において役員の任免や運用会社との契約の承認などを行うことができます。

投資法人が規約によって定めら方法に基づいて計算された一口当たりの純資産額をさします。

投資法人の基本的な運営方針(資産運用の対象及び方針、資産評価の方法及び基準、金銭の分配の方針、資産運用報酬の基準など)について定めてもの。

元本自体の値上がり益のことをさす。

債務を弁済することができなくなった人の所有する不動産を差し押さえて、これを売却し、その代金を債務の弁済に充てる手続きのこと。地方裁判所で行っています。

建物や設備は時間が経過するに従い価値が下がるという考え方に基づいて、価値が下がった分(償却分)を毎年費用として計上できるように税務上決められています。

減価償却費を計上したからといって建物自体の価値が、実際に下がるわけではなく、実際の価値は市場が決めます。

不動産評価方法のひとつ。その時点において、当該不動産を新たに建築、造成する場合の再調達原価を求め、それを修正をすることにより、価格を求める方法。この方法により求められた価格を積算価格という。

同意語：一括借上げ

REITとは、不動産投資信託のこと。日本=JAPANの頭文字をとり、日本の不動産投資信託のことを、Ｊ-REITと呼ぶ。

不動産を証券に転換し、それを不特定多数の投資家に売る上場不動産投資信託。東京証券取引所や大阪証券取引所に上場している投資法人の投資口を取引するもので、中長期的な運用によって不特定多数の投資家を相手に市場で売買されるため、流動性は高い反面、価格が上下に変動する可能性があります。

投資法人から委託を受けて、投資法人の資産の保管に関わる業務を行う法人(信託銀行、証券会社など)のこと。資産保管会社は保管の委託を受けた資産と自己の固有の財産とを分別して保管することが義務づけられています。

地震リスクを認識するため、物件の耐震性・PMLを評価すること。そのレポートを地震リスク評価レポートという。

PML(ProbableMaximumLoss)は、想定した建物の耐用年数の間で、想定される最大規模の地震によりどの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示した、地震による予想最大損失率をさす。

監督役員とともに役員会を構成し、三ヶ月に一回以上、業務の執行状況を役員会に報告する義務があり、投資法人の業務に係る重要な意思決定を行う、投資法人(ファンド)の代表者です。執行役員は、投資主総会において選任される。

年間家賃収入から管理諸費用や固定資産税等を引いた額を、諸費用を含めた取得総額で割ったもの。

実質利回り(％)＝実質家賃収入÷取得総額×100

関連用語：表面利回り

投資証券・投資法人債の募集、発行、名義書換等の事務処理全般を行う会社のこと。

DCF(DiscountCashFlow)法とも言い、不動産鑑定評価の手法のひとつ。

不動産の運用によって得られると期待される将来の収益(厳密には賃料から諸経費を控除した純収益)＝賃料を、ある還元利回りを用いて、現在における価値として割り引いたものを不動産の価格とする方法。

賃料収入を収益源とする不動産投資信託では、もっとも重視される評価方法で、1991年と2002年に不動産鑑定評価基準が改正され、積極的活用が明示されている。

適正評価手続きと言われ、不動産投資の対象となる不動産について、適正な市場価値やリスクを明らかにするために行なわれる一連の調査をさす。その情報が公開されることは、不動産を直接調査できない投資家にとって、不動産投資信託の制度の根幹をなす重要な仕組みである。

不動産を取得する際には価格調査、賃貸市場調査、建物診断、地震リスク評価、土壌汚染調査、権利関係調査などを行ない、経済的側面、法的側面、物理的側面、環境的側面など、不動産の価値に影響を及ぼすおそれのある事項を調査する。

投資法人が発行する証券のこと。投資口を購入することで、当該不動産投資信託に投資することとなり、金銭の分配などはこの投資口数に応じて行われる。一般の株式会社の株式に相当する。

投資法人が発行する投資口を表示する有価証券のこと。一般の株式会社の株券に相当します。

たくさんの投資家が資産運用会社に資金を預け、資産運用会社はお金を一つにまとめ、株式や公社債など金融・証券市場で運用し、その成果を分配金として投資家に返す仕組みの金融商品。

アメリカではミューチャル・ファンド(Mutualfund)、イギリスではユニット・トラスト(UnitTrust)と呼ばれ、元本の保証される普通預金や定期預金よりも良い利率を期待できる反面、元本が補償されないというリスクもある。

不動産投資信託における資産運用の判断や実務を行う運用会社。不動産投資法人は自ら資産運用を行なうことが法律上できないため、投資信託委託業者に運用を委託する。投資信託委託業者は、内閣総理大臣(所管は金融庁)から認可を受る。

正式名称は「投資信託及び投資法人に関する法律」で2000年に改正された。2000年の改正から、不動産投資信託の導入や、委託会社の善管注意義務の規定などの受託者責任が化された。

同法では、規約の変更や投資法人の解散、執行役員・監督役員・会計監査人の選任、その他規約において定める重要事項などを専決事項として規定しています。

投資証券を保有する投資家のこと。一般の株式会社の株主に相当します。

投資法人における投資主総会は、株式会社における株主総会にあたり、運用方針の変更や役員の選任など投資信託法又は規約によって定められた一定の事項について、決定を行う。議決権は保有する投資口に応じて与えられる。

不動産投資信託を保有している投資家名簿。期末などの一定時期に名簿に記載されている投資家に、投資主総会での議決権や分配金の受領の権利が発生する。

資金調達のため、不動産投資法人が発行する債券。発行の限度額は、規約によって定められている。

多数の取引事例を収集し、その中から適切な事例を選び、さらに事情補正や時点修正などを行って、価格を求める不動産評価方法の一つ。これによって得られた価格は比準価格という。

投資法人の一口当たり利益を増やすために、賃貸経費の削減などにより収支の改善を図ること。

関連用語：外部成長

新たに不動産投資信託の投資口が発行される際の発行価格を決定するための方式の一つ。購入希望者による入札を行い、その入札価格の加重平均によって、発行価格を決定する。

しかし、現在では発行価格の高騰などを招く恐れがあるため、ほとんどこの方式はとられない。

関連用語：ブックビルディング方式

期末に支払われる配当金(分配金)を年換算して株価(投資口価格)で割った利回りのことをさす。

利回り(％)＝分配金(年換算されたもの)÷価格×100

投資法人の資産総額から負債総額を引いた純資産額を、発行済み投資口総数で割って計算される数字(金額)をさす。

経費等を織り込んでいない表面上の利回り。

表面利回り(％)＝年間家賃収入÷物件価格×100

関連用語：実質利回り

新たに不動産投資信託の投資口が発行される際の発行価格を決定するための方式の一つ。

「仮条件」などとよばれる価格帯を設定し、投資家に提示して需要申告を受付け、その申告結果などから市場動向にあった発行価格を決定する方式。一般的な株式などの新規公開の際にも用いられる。

不動産の鑑定評価に関する法律に基づき不動産の価格を評価することをさす。不動産鑑定士などが算出した「合理的な市場があったならば、そこで形成されるであろう正常な市場価格」を不動産鑑定評価額という。

不動産投資信託の不動産鑑定評価では、不動産がもつ収益力を基準として評価する収益還元法を標準として評価が行なわれます。

また、土地や建物に関して、不動産鑑定士が不動産鑑定基準に基づいて、当該不動産の適正な価格や賃料についての評価、判断をその根拠とともに記したものを不動産鑑定評価書という。

投資信託委託会社から委託を受けて、不動産の収益・運営・管理・補修などを行う会社のことをさす。一般的な賃貸管理とは異なり、顧客の財産 管理の代理業務とも言えます。

類似語：(マンション)管理会社

分譲マンションなどの集合住宅で、区分所有者(住人)で組織される管理組合から委託され、マンションの管理業務を代行する会社のことをさす。

類似語：賃貸管理会社

賃貸物件のオーナーから委託を受け、家賃回収、運営調整、更新業務、解約業務などを行う不動産会社のことをさす。

投資用不動産からの収入のことをさす。源泉徴収される給与収入と違い、確定申告を毎年する必要が有ります。

不動産所得＝不動産所得に係る総収入金額-必要経費

管理費・修繕積立金・管理会社への管理料・火災保険・ローン金利・減価償却費等で構成される経費。不動産所得が赤字の場合、給与収入と損益通算が出来ますが、建物部分が定率法での償却が認められないので、初年度以外はほとんど節税効果はありません。

投資家から集めたお金でファンド(投資法人)をつくり、そのお金で不動産(事業用ビル、商業ビル、倉庫など)を購入し、それらの不動産を運営・管理しながら、必要に応じて物件を売却ないし入れ替えるなどして運用することにより得られた収益(家賃収益、売却益)を投資家に分配する金融商品。

投資信託法に基づき、投資家からの資金をもとに特定の資産(不動産)を保有し、運用することを目的として作られた法人のこと。

投資信託委託業者などの設立企画人により設立され、投資法人の商号、発行する投資口数、資産運用の対象および方針、金銭の分配の方針などを定めた規約を作成しなければならない。

不動産売却による所得は、譲渡所得になります。その譲渡所得が損失(マイナス)となった場合には、その損失を、給与所得等から差し引くことができ、結果的に所得税の軽減を受けることができます。

一般個人や機関投資家から資金を集めたものがファンド。その中で、不動産や不動産を裏づけにした金融商品へ投資することをさす。不動産投資信託もその一形態。広義の意味では、不動産投資信託や不動産投資法人等を意味する言葉として使われる場合もある。

特定少数の投資家から資金を調達し、複数の不動産へ投資する仕組み。厳しい情報開示義務が課されるJ-REIT(不動産投資信託)とは異なり、閉鎖的に運営されている。将来的にJ-REITとして上場する可能性があるものもある。私募型不動産(投資)ファンドとも呼ばれる。

不動産の運営、管理、補修などの不動産管理業務一般を指す。

対象不動産のエリアの賃貸市場分析、対象不動産の賃料水準等について調査したレポート。商業施設においては、詳細な商圏分析なども行なわれます。場合によっては、沿線、競合地域も調査される。

投資法人の執行役員及び監督役員によって構成された会をさす。役員会は、投信法及び規約に定める権限を行なうほか、執行役員の職務の執行を監督する。

投資法人が行なう資金調達に関する事項や資産運用などの委託業務に関する事項など重要な事項は、役員会の承認なくしては実施することはできません。

他の金融商品と違い、不動産投資には住宅ローンがよく利用されます。「てこの原理」を利用することで、実際にかける力(自己資金)以上の効果を引き出し、より大きな収益を得ることができます。

例えば、頭金100万円と諸費用100万円で、1000万円の物件を購入する場合、この部屋の家賃収入が実質利回り2％と仮定すると年間の賃料収入は20万円になります。

自分の持ち出し金額は200万円なので、自己資金から見た場合は、20万円÷200万円で10.00％の利回りになります。

物件別にテナント毎の賃貸条件、賃貸状況等をまとめた一覧表のことをさす。